עיקרי תיקון 3 לתמא 38 

עיקרי תיקון 3 לתמ"א 38

מאת: זילברמן, גרומן שות' – משרד עו"ד*

תיקון 3 לתמ"א 38 פורסם לאחרונה ברשומות וקיבל תוקף רשמי. מטרת התיקון הינה הגדלת כמות המבנים שיהיה כדאי כלכלית לממש עבורם את התכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שאישרה הממשלה בשנת 2005. לצורך הגשמת המטרה מרחיב התיקון את סל הפתרונות התכנוניים שיעודדו את מימוש התוכנית.

על קצה המזלג, נביא בפניכם את עיקרי תיקון 3 לתמ"א 38:

 א.      תוספת זכויות בניה בהיקף של עד 2.5 קומות

תיקון 3 לתמ"א 38 מעניק הגדלת זכויות הבניה מעבר לקבוע בתמ"א 38 המקורית להיקף מרבי של עד 2.5 קומות טיפוסיות (משמע: במסגרת התיקון מעניקה התכנית תוספת של קומה וחצי בנוסף לאפשרות הקיימת לפי תמ"א 38 המקורית). תוספת זו אמורה לשמש תמריץ כלכלי ניכר לחיזוק המבנה ובכך להגדיל את היקף יחידות הדיור שייבנו ואת מעגל הכדאיות הכלכלית לערים רבות שעד כה לא השתלם לבצע בהם פרויקט של תמ"א 38.

 ב.      תחולת תיקון 3 לתמ"א 38 – בכל הארץ

על פי תיקון 3 בוטלה רשימת הערים שבתחילה הוחלט כי לא יזכו לתוספת עד 2.5 קומות אלא יישארו עם תוספת של עד קומה אחת בלבד (כגון: הרצליה, תל אביב, גבעתיים, רמת השרון, הוד השרון, רעננה וכיוצ"ב). על כן, התוספת של עד 2.5 קומות מוענקת בצורה גורפת לכל חלקי הארץ.

יחד עם זאת, נקבע כי תוספת של עד 2.5 קומות יהווה רף בסיס ובמקומות הזקוקים לכך (בעיקר בפריפריה הרחוקה מהמרכז) ניתן שיקול דעת לוועדות התכנון המקומיות לשקול הוספת זכויות נוספות בהתאם לתכנון האורבאני המקומי, לנחיצות הכלכלית ולשיקולים נוספים.

יובהר כי שיקול דעת זה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה קיים גם לצורך קביעת זכויות מופחתות של פחות מ- 2.5 קומות במקרים שהדבר יביא להעמסת תשתיות, שירותים שכונתיים וכיוצ"ב כשמנגד תמריץ מופחת של זכויות עדיין יאפשר את מימוש התוכנית.

  ג.       תמריצים מיוחדים נוספים למי שיבצע הריסה ובניה מחדש של בניין

תיקון 2 לתמ"א 38 כבר איפשר הריסה ובניה מחדש של בניין המיועד לחיזוק מכוח תמ"א 38. תיקון 3 לתמ"א 38 מאפשר הקלות רבות נוספות למי שיבחר במסלול של הריסה ובניה מחדש, כגון: חריגה מקו בניין, שילוב זכויות בניה מכוח תמ"א 38 עם זכויות בניה מכוח תכניות אחרות שחלות במקום וטרם מומשו.

כל זאת במטרה לעודד הריסה ובניה מחדש במקום בניית תוספת קומות על הגג הקיים, דבר שלדעת רבים אינו מהווה פתרון אידיאלי אלא מעין "טלאי על טלאי". ברור לכל כי בניה מחדש בסטנדרט הבניה כיום מאפשר גם חיזוק מיטבי של הבניין מבחינה הנדסית, שלא לדבר על הגדלת ערך הדירות החדשות – הן אלה שנבנות לבעלי הדירות הקיימים והן אלה שנבנות מכוח זכויות נוספות שמקנה תיקון 3.

 ד.      יצירת יחידות דיור חדשות בקומה החלקית על הגג

עד כה אפשרה תמ"א 38 הוספת קומה אחת בלבד על הגג ואילו את זכויות הבניה לבניית חדרי יציאה על הגג קיבלו מכוח תכניות גגות מקומיות, ככל שקיימות, בערים השונות (כגון תכנית תא/ג' בתל אביב). תיקון 3 לתמ"א 38 מקנה שיקול דעת לוועדה המקומית לקבוע האם התוספת על הגג תהווה חדר על הגג של היחידה בקומה מתחת (ובכך יהווה הרחבת הדירות הטיפוסיות) או שמא תהווה זו יחידת דיור נפרדת באופן שיזם יכול לתכנן תמהיל דירות מגוון וכן למכור עוד יחידות דיור ובכך תיגדל הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

 ה.      ניוד זכויות למגרש אחר במסגרת תיקון 3 לתמ"א 38

מהניסיון הרב שנלמד עד כה בשנים שחלפו מאז נכנס תמ"א 38 המקורי לתוקף בשנת 2005 התברר כי פעמים רבות לא ניתן לממש תמ"א 38 לנוכח מגבלות שונות כגון: בעיות חניה, גג שנבנה עליו חדר, מגבלות גובה בגין בטיחות טיסה וכיוצ"ב. תיקון מספר 3 לתמ"א 38 כולל בתוכו מנגנון שאמור לפתור בעיה זו כשתנאי מקדמי למימוש המנגנון הוא שהבניין עומד מלכתחילה בקריטריונים של תמ"א 38 ורק נסיבות ומגבלות אחרות אינן מאפשרות את מימוש התוכנית.

על פי המנגנון, ינוידו זכויות הבניה מהבניין שיחוזק אל מגרש אחר שלא בנוי עליו מבנה בפועל ושהוא בתחום אותה רשות. יחד עם זאת, מימוש המנגנון לא כל כך פשוט שכן הוא מצריך עריכת תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה והגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, דבר שעשוי לעכב את התהליך כולו גם בבניין שאמור להיות מחוזק וגם במגרש שאליו ינוידו הזכויות.

  ו.       תיקון 3 קובע נוהל ביצוע בקרה הנדסית

לנוכח הגדלת הזכויות המוקנות במסגרת תיקון 3, שמימושן מעמיס בצורה ניכרת על הבניין הקיים, מחייב התיקון הגשת נספח הנדסי המפרט את הפתרון ההנדסי שיבטיח עמידה בדרישות התקן לעמידות המבנה ברעידת אדמה. הנספח יוגש לבחינת מהנדס הוועדה המקומית כתנאי לקידום התהליך ובטרם ייקבע דיון בבקשה להיתר.

  ז.       תיקון 3 אינו מחייב בניית ממ"ד/ממ"ק

תיקון 3 לתמ"א 38 מאפשר לפיקוד העורף לאשר מתן פתרון חלופי במקרה שלא ניתן לבנות ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) או ממ"קים (מרחבים מוגנים קומתיים), כך שגם בניין בעל מגבלות (למשל, של קווי בניין) יוכל לבצע חיזוק לפי תמ"א 38 בכפוף למציאת פתרון מיגון אחר ואישור פיקוד העורף.

מילות סיכום

אלה נקודות עיקריות בלבד של התיקון החדש לתמ"א 38 ובכל מקרה מומלץ להיוועץ בטרם מתחילים פרויקט כה מורכב עם מי שעבר את ההליך מתחילתו ועד סופו. משהמחוקק אמר את דברו והעניק פתרונות נוספים לבעיות שהתעוררו בשנים האחרונות בתמ"א 38, נותר רק לקדם פרויקטים מסוג זה הן אצל בעלי הזכויות שצריכים להסכים לביצועו והן אצל הרשויות המקומיות. אלה וגם אלה השכילו להבין בתקופה האחרונה שאין לנו ברירה אחרת אלא להפוך את הקיים לחדש. זאת, משיקולים רבים – כל המומחים מעידים כי רעידת אדמה רצינית עלולה לקרות בכל עת, עתודות הקרקע באזורים רבים (בעיקר במרכז ובערים הגדולות) הולכות ואוזלות, הגדלת היצע הדירות, העלאת ערכי הדירות ועוד. עם הניסיון והלמידה לאורך השנים האחרונות בתחום מצד הרשויות (למרות מספר רשויות שעדיין מערימות קשיים), היזמים והציבור הרחב – העתיד נראה ורוד ואופטימי בתחום ההתחדשות העירונית.

_____________________________________________________________________

• © כל הזכויות שמורות למשרד עו"ד זילברמן, גרומן ושות' ואין לעשות בו שימוש כלשהו ללא קבלת רשותו מראש.

• *משרד זילברמן, גרומן ושות' הינו מהמשרדים הראשונים והמובילים בתחום התמ"א 38 אשר צבר ניסיון ייחודי וממוקד בפרויקטים שונים של תמ"א 38, לרבות בדרך של עיבוי או בדרך של הריסה ובניה מחדש. זילברמן, גרומן ושות' מעורב בכ- 80 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, בשלבי התהוות שונים, לרבות בתל-אביב, רמת גן, גבעתיים, רעננה, הרצליה, ראשל"צ, חיפה, ירושלים ועוד.

• יובהר כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא/משתמש לפנות ולהיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על הקורא/משתמש בלבד.